导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(z一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水hù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水