导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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