5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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