近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(c悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么hà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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