OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然确广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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