万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并(bì瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢ng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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