万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)错一个题就往阴里装一支笔产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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