5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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