文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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