导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(z脱销什么意思啊，什么叫做脱销hōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(ji脱销什么意思啊，什么叫做脱销àn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在脱销什么意思啊，什么叫做脱销(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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