万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(s碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别hāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别="北京(jīng)房圈(quān)大消(xiāo)息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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