“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资者(zhě)的(de)关(guān)注度从板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样strong>

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基准：有大(dà)的(de)国(guó)资背(bèi)景的、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注(zhù)一(yī)下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资(zī)金(jīn)来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本(běn)是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家房(fáng)企的(de)综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时(shí)满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色(sè)的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得(dé)注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节(jié)奏把(bǎ)握(wò)准确，有助(zhù)于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但(dàn)过(guò)于(yú)乐(lè)观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于(yú)激进(jìn)的(de)扩张拿(ná)地节(jié)奏也(yě)有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例(lì)。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一(yī)线城(chéng)市(shì)进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地(dì)块也实(shí)现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一(yī)线城市(shì)，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民营企(qǐ)业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有(yǒu)那(nà)么快(kuài)，所以要规避公(gōng)司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积(jī)极的(de)房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩张(zhāng)速(sù)度与(yǔ)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的(de)实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中(zhōng)就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到(dào)机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多(duō)维(wéi)度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一(yī)季(jì)度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实(shí)现了(le)扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身(shēn)业绩的持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战略布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六成。近三年(nián)持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集(jí)团的房(fáng)企排名(míng)迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是(shì)迎来(lái)多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机(jī)构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地(dì)产开发只是(shì)房地(dì)产产业链上的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业(yè)主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息(xī)息(xī)相关，新(xīn)盘开(kāi)工不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的(de)家装家(jiā)居(jū)领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美(měi)国(guó)过去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关(guān)的(de)行(xíng)业(yè)，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括(kuò)公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都(dōu)是(shì)价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾经风光一时(shí)的家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现(xiàn)广发(fā)基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回(huí)报均(jūn)增加了(le)持(chí)股，而这(zhè)两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居(jū)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类标的(de)大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对(duì)此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是(shì)市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面(miàn)因(yīn)为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过(guò)服务(wù)没有特(tè)别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做到(dào)提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。