5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类池子为什么被封杀标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租池子为什么被封杀率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 池子为什么被封杀