近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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