文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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