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　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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