导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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