万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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