对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完(wán)全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线(xiàn)城市(shì)进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接(jiē)近三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快(kuài)，但未来的(de)两年市场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一家房(fáng)企的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司(sī)净负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践(jiàn)行(xíng)较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实际(jì)表现上，国(guó)央企(qǐ)确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更(gèng)低(dī)，融(róng)资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企(qǐ)，但(dàn)这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到(dào)机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工(gōng)商(shāng)银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司(sī)就长(zhǎng)期持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团。根(gēn)据一季(jì)报，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存(cún)在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增(zēng)土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较(jiào)突出表现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是(shì)房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而(ér)下(xià)游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材(cái)料端(duān)息息相关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模(mó)越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着时间的(de)增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美国过去的(de)数(shù)据充红楼梦多少字r: #ff0000; line-height: 24px;'>红楼梦多少字分说明(míng)了(le)这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售见(jiàn)顶之后(hòu)，家(jiā)具消费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有(yǒu)原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价(jià)值(zhí)、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时(shí)的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最(zuì)好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略(lüè)优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持股，而(ér)这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年到期的(de)合(hé)同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本(běn)的年(nián)度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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