“现在的房(fáng)地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地(dì)产的(de)开发资金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年(nián)新房的销(xiāo)售(shòu)情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那(nà)些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了(le)一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在(zài)资(zī)本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没(méi)有(yǒu)国(guó)资(zī)背景(jǐng)的民(mín)营房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑(jí)是(shì)，“寻(xún)找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也是业(yè)内(nèi)最低的(de)；这些(xiē)都是我们(men)看(kàn)重(zhòng)的(de)一家(jiā)房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的(de)是，能够同时满足上述条件的(de)房(fáng)企并不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也(yě)踩(cǎi)了(le)“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来(lái)了(le)，其开始(shǐ)在(zài)一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的(de)33％左右水准提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市，另(lìng)外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出(chū)手的(de)章(zhāng)法仍要小心，如果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来(lái)的(de)两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一(yī)标准要(yào)比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负(fù)债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负(fù)债(zhài)率提(tí)高到一个(gè)比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果然而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商(shāng)银行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司(sī)就(jiù)长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公(gōng)司(sī)的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发(fā)布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局(jú)关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续(xù)稳(wěn)居杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到(dào)20杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果23年(nián)，滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业(yè)链上的(de)中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在(zài)进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的(de)数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家(jiā)基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居(jū)前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛道的(de)公司，它(tā)们(men)分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活(huó)类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富(fù)安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报(bào)的(de)十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出(chū)现(xiàn)，占据(jù)了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票还(hái)有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收(shōu)还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的广(guǎng)发策略(lüè)优选和(hé)广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居(jū)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如何选择成(chéng)为(wèi)难题(tí)。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分(fēn)析：“物(wù)业(yè)服务不(bù)是(shì)一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很容(róng)易(yì)一(yī)开(kāi)始是(shì)挣钱(qián)的，后面因为保安(ān)这些固定人(rén)员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能(néng)做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高(gāo)，这跟它(tā)的定位和(hé)比较杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果