导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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