5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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