一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深(shēn)圳取消二手房指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首先二手(shǒu)房指导价被称为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策的(de)城(chéng)市，最后深圳是房(fáng)价前(qián)三的核(hé)心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的(de)一(yī)举一动都(dōu)具有(yǒu)风向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价(jià)如果取(qǔ)消，首先有利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回(huí)暖(nuǎn)有利于深圳楼(lóu)市总体回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

　　1

　　“核(hé)弹(dàn)调控(kòng)”退出(chū)？

　　昨(zuó)天(tiān)，深(shēn)圳疯传“二(èr)手房指导价(jià)”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网(wǎng)签备(bèi)案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价(jià)真(zhēn)正(zhèng)变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时(shí)报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到(dào)正式(shì)通知(zhī)，目(mù)前仍按参考价办理按揭(jiē)”。所(suǒ)以还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究院研究总监严(yán)跃进认(rèn)为(wèi)，本(běn)次(cì)政(zhèng)策大概率(lǜ)为真，更多体现为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按照新的规则进行，但不会出台(tái)正(zhèng)式(shì)文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)横空出世(shì)。当时，深(shēn)圳一口气公(gōng)布了全市3595个小区的(de)参考(kǎo)价，很(hěn)多南山、福(fú)田(tián)、宝安中心区(qū)的高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按(àn)照指导(dǎo)价来(lái)计算首(shǒu)付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万(wàn)；如果指导价打(dǎ)七(qī)折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部(bù)分，实际首付(fù)去(qù)到了510万，相当于(yú)首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直(zhí)接让大(dà)批量买(mǎi)家，失(shī)去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市(shì)陆续跟进。事实也确实证明了(le)，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根(gēn)据安居客的统(tǒng)计，实施二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个挂牌价(jià)降(jiàng)了(le)。

　　2022年受到疫(yì)情(qíng)的(de)影响，二(èr)手房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例(lì)，全国70个(gè)大中城(chéng)市(shì)房价只有6个(gè)同(tóng)比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红ong>

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中心数(shù)据显(xiǎn)示：成(chéng)交量上，二手房指导价出台(tái)当年，深圳二手住宅成(chéng)交量同比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市(shì)场高(gāo)峰缩水近(jìn)八成(chéng)。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与二手房(fáng)指导价发布当月(yuè)相比，如今二(èr)手房(fáng)挂牌价(jià)低(dī)于及接近参考价(jià)的房源占比(bǐ)大幅增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳(zhèn)各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不(bù)绝(jué)于耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码农(nóng)三年(nián)前(qián)高(gāo)杠(gāng)杆买了2套华润城，月供(gōng)12万(wàn)，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案例属实，买家的(de)实际购房成本高达20万(wàn)/平，目前价(jià)格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人这(zhè)两(liǎng)年感(gǎn)受(shòu)到了太多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多年新低(dī)，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客(kè)挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导价的城市陆(lù)陆续续低(dī)调退出，目前只有(yǒu)深圳还(hái)是最(zuì)后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线(xiàn)城市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区(qū)试点多子女家庭和职住(zhù)平衡(héng)家庭购(gòu)房支持政策。上(shàng)海也考虑予以多孩家庭在新房(fáng)计分制度政策上的支(zhī)持(chí)。

　　从最新(xīn)公(gōng)布的3月(yuè)份70个大中城市商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)价格变动情况来(lái)看，广州、深(shēn)圳的新房、二手房(fáng)价格仍然是同比去年依然(rán)是下降的(de)。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长了(le)，其他二线(xiàn)城市如杭(háng)州(zhōu)、成都、南京、合肥等(děng)城市价(jià)格都(dōu)是同比上涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门(mén)联合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户(hù)”全国实(shí)施，这(zhè)是一条被广泛好评的新政。对于激活二手房(fáng)交易(yì)，具有定海神(shén)针般的作(zuò)用(yòng)。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企业(yè)要发(fā)挥(huī)国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归(guī)到(dào)常(cháng)识，从字(zì)面理解一下这(zhè)两个词，意思就是(shì)——顶梁柱如果不行了(le)，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就(jiù)翻(fān)了？

　　也(yě)许(xǔ)，今(jīn)年扶持楼市的政策，还(hái)有一大(dà)波正在路上(shàng)...