5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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