饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片ong>对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(j罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片ī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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