万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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