饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来说属于(yú)金(jīn)额(é)不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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