OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(r电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗ǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全(q电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗uán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一(yī)些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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