近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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