万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(c处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法ài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法='color: #ff0000; line-height: 24px;'>处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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