近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募R世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁EITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指(z世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁hǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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