饱受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前中国人去巴基斯坦安全吗两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介中国人去巴基斯坦安全吗公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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