5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么