万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题>

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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