5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢>

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(d肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢ì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）