5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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