导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。