近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(w姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么èi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么)称(chēng)。

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