文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产十公分有多长 10厘米就是10公分吗贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有十公分有多长 10厘米就是10公分吗关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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