其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎ一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖ng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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