导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默