饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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