饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家(ji磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的ā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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