导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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