饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号我国最穷的5个城市，哪一个省最穷文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见我国最穷的5个城市，哪一个省最穷仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(j我国最穷的5个城市，哪一个省最穷iè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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