5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。<免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费/p>

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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