近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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