饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁(lì一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两n)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及(一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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