近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(ch蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译ù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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