近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期一滴水多少ml 一滴水多少克，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投一滴水多少ml 一滴水多少克(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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